Mỏi mòn vài phần trăm trong miếng bánh thị trường

Có hai thông tin gần như “ngược chiều nhau” đáng chú ý trong thời gian gần đây: Bình Định sẽ cho ra đời căn hộ cho công nhân và người thu nhập thấp với giá 600 triệu đồng. Căn hộ có diện tích từ 45 – 70m2, trung bình là 60m2; thông tin thứ hai là căn hộ giá rẻ gần như “biến mất” trên thị trường.

Chuyện căn hộ giá rẻ biến mất và cơ cấu bất động sản (BĐS) bất hợp lý thì có lẽ chúng ta chẳng lạ lùng gì. Cách đây chưa lâu, trong diễn đàn Quốc hội, chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã thừa nhận điều này: “Phổ biến là BĐS ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa, có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025. Trong khi đó, nhiều nơi vẫn thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình”. Có một con số cụ thể hơn, cũng từ Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2022 phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 80%, 20% còn lại thì phân khúc trung cấp cũng chiếm áp đảo.

Nhiều chuyên gia tạm chia các phân khúc BĐS như sau: phân khúc giá rẻ là từ 500 triệu đến 2 tỷ đồng; trung cấp từ 2 – 5 tỷ đồng và cao cấp là từ 5 tỷ đồng trở lên. Ở TP. Hồ Chí Minh căn hộ có giá đến 124 triệu đồng/m2.

Chúng ta thấy ngay ở phân khúc được xem là giá rẻ thì có lẽ người thu nhập thấp, công nhân cũng chỉ với tới được một phần rất nhỏ. Vài trăm triệu thì có thể chứ dễ gì một người thu nhập thấp có được từ 1 -2 tỷ đồng?

Sự mất cân đối trong cơ cấu BĐS cũng có thể đưa đến một hệ quả, nếu BĐS là một kênh đầu tư thì người giàu sẽ giàu thêm và người thu nhập thấp sẽ nghèo thêm, nếu lấy hệ quy chiếu là BĐS. Vì sao vậy? Vì thị trường BĐS là thị trường chung, bất kỳ một phân khúc nào tăng cũng tác động đến sự tăng giá của phân khúc khác. Nhìn vào thực tế để dễ hình dung, ví dụ như ở thị trường Huế thời gian vừa qua. Đất ở nhiều khu vực có lợi thế ở TP Huế tăng lên vùn vụt thì ở các “hang cùng ngõ hẻm”, nơi “xa tít mù khơi” cũng tăng giá theo. Ở xã này xã kia ở đẩu đâu cũng cứ nghe giá đất 5-7 triệu đồng/m2.

Trong bức tranh chung đó chúng ta thấy thông tin ở Bình Định công bố đưa ra thị trường căn hộ chỉ tầm 10 triệu đồng/m2 đúng là của hiếm. Có thể nói là tin vui của người thu nhập thấp và công nhân ở khu vực này.

Nhưng một câu hỏi được đặt ra là làm sao có giá rẻ? Vật liệu thì cũng vật liệu đấy, chỉ có ngày càng tăng chứ không giảm. Nhân công cũng vậy. Giá rẻ nhưng phải ở nơi thuận lợi chứ những nơi khó khăn thì cũng chẳng nhà đầu tư nào lựa chọn và có lựa chọn thì cũng chưa chắc thị trường chấp nhận. Vậy là chỉ còn một cách, có lẽ Bình Định thực hiện được là từ đòn bẩy chính sách: có thể từ chính sách đất đai, tạo điều kiện về nguồn vốn, lãi suất, thời gian vay vốn…

Quyền nhà ở được ghi nhận là một trong những quyền cơ bản của con người, nhưng xem ra nhiều người không dễ gì thực hiện được quyền này. Cho nên điều này cần lắm bàn tay của Nhà nước. Không thể để thị trường phát triển một cách bất hợp lý, phân khúc BĐS cao cấp (cho người giàu, về khía cạnh nào đó thì cũng là những người đã thừa nhà ở) thì vượt dự báo đến mấy năm còn người thu nhập thấp thì mỏi mòn trong chỉ vài phần trăm miếng bánh thị trường.

Nguyên Lê